Жалоба на арендодателя
Дата публикации:

Жалоба на арендодателя


Аренда – очень популярный вид правоотношений сегодня, выгодный для обеих сторон. Она позволяет собственникам получать доход от своей недвижимости, а нанимателям – пользоваться подходящим помещением. Однако в сфере аренды бывает много «подводных камней», которые проявляются позже, когда договор уже заключен. Поэтому необходимо знать, как защитить свои права в случае, если арендодатель нарушает условия соглашения, и каким образом можно .

Многие путают эти понятия, но между ними есть принципиальная разница, которую надо знать, чтобы заключить правильное соглашение, имеющее юридическую силу. Договор аренды заключается в том случае, если одной из сторон является юридическое лицо (компания).

Чаще всего они заключаются на пользование нежилой недвижимостью: здания, производства, офисы, земельные участки, склады и т.д. Аренда может производиться и в отношении жилья, когда одной из сторон является организация.

Например, компания может снимать квартиру для своих работников из другого города.

Аренда регламентируется гл.34 ГК РФ.

Договор найма заключается на жилую недвижимость.

Положения, регулирующие этот вид отношений, закреплены в гл. 35 ГК РФ – наем жилого помещения. Наймодателем может быть и гражданин, и юридическое лицо (нередко граждане создают и занимаются сдачей квартир).

Нанимателем может быть только физическое лицо. Таким образом, когда гражданин снимает квартиру, возникает факт найма, и жалоба в таком случае будет составляться на наймодателя. Когда же помещение снимает организация, стороны имеют дело с арендой, и заявитель будет составлять жалобу на арендодателя.

Наем квартиры (дома) имеет некоторые нюансы, которые важно знать при заключении договора:

  1. Документ обязательно заключается в письменном виде. Всегда необходимо настаивать на заключении договора, иначе факт съема доказать будет очень сложно, и никаких обязанностей у наймодателя не возникнет.

Важно: регистрация договора найма в Регпалате не нужна. Но при долгосрочной сдаче жилья (от 12 месяцев) зарегистрировать возникшее обременение на право собственности.

  1. Срок сдачи жилья не может превышать 5 лет (долгосрочные отношения). Если договор заключается на срок меньше 1 года, он считается краткосрочным. Чтобы не регистрировать обременение, в большинстве случаев договор заключают на 11 месяцев, а затем его продлевают.

Обратите внимание: если съемщиками являются граждане из другого субъекта РФ или из другой страны, они должны прописаться в помещении (оформить временную регистрацию), где проживают, в течение 90 дней. Если проигнорировать данное правило, обеим сторонам грозит ответственность по ст.19.15.1 и 19.15.2 КоАП РФ, или ответственность за нелегальное проживание иностранцев.

  1. Оплата за проживание вносится согласно условиям, определенным в соглашении. Изменять плату в одностороннем порядке нельзя до окончания срока действия договора (если иное не прописано в документе).

Квартирант имеет право расторгнуть правоотношения в любое время по собственной инициативе, но ему необходимо письменно предупредить об этом собственника за 3 месяца.

Собственник же может принудительно (по решению суда) выселить квартиранта в следующих случаях:

  1. порча квартиры и предметов обстановки, использование ее не по назначению, непригодность для дальнейшего проживания.
  2. неуплата (более двух раз при краткосрочном договоре и полгода при долгосрочном);

Жаловаться на собственника, сдающего квартиру, могут все лица, чьи права были затронуты его действиями или в результате действий квартирантов. В основном такие претензии возникают у самих нанимателей, также часты случаи недовольства соседей. Другие лица также могут обжаловать неправомерные действия хозяина квартиры: например, совладельцы недвижимости, с которыми не согласовали сдачу в наем и т.д.

Наиболее распространены следующие причины жалоб на наймодателя:

  • Повышение оплаты (не допускается ее изменение в одностороннем порядке, если иное не отмечено в договоре – ст. 682 ГК РФ).
  • Нарушение условий договоренности: придирки к жильцам в целях получения большей суммы денег, чем было обговорено изначально.
  • Непредоставление объекта найма: затягивание сроков, отказ в передаче ключей, или предоставление жилья, несоответствующего нормативам (пригодность для проживания определяется ст. 15 Жилищного Кодекса РФ).

Кроме того, не все квартиранты знают, что смена собственника (например, при продаже, или смерти хозяина) не отменяет действия договора.

Наниматель имеет право проживать дальше на тех же условиях, зафиксированных в соглашении, до конца срока его действия (ст. 675 ГК РФ). Важно. Если собственник жалуется, что жильцы испортили предметы обихода, можно апеллировать к такому понятию из ст. 622, как нормальный износ объекта аренды (т.к.

наем – подвид аренды). Кроме того, обратите внимание на опись помещения, которая фиксируется в в акте приема-передачи: указан ли там данный предмет (мебель, техника).

Если указание на него отсутствует, наймодателю будет проблематично доказать его порчу по вине нанимателя.

К прибегают в основном соседи.

Причины для обращения преимущественно следующие: В сданной квартире часто шумят в неурочное время В основном это касается помещений, сдающихся посуточно, или если съемщиками выступают молодые люди, например студенты. В таких случаях надо обращаться в полицию с по общему телефону 102 (с мобильного) или 112 – единая линия для экстренных звонков и , не лишним будет доложить и наймодателю о поведении его квартирантов. Также можно обратиться к участковому.

Если такое поведение жильцов повторяется систематически, можно обратиться в полицию с письменным заявлением, в котором указывается:

  1. данные наймодателя.
  2. наименование отдела полиции и ФИО начальника отдела;
  3. суть обращения со ссылкой на законодательные нормы;
  4. данные нарушителей, если они известны;
  5. данные заявителя;
  6. время и место правонарушения;

Образец заявления можно . Анонимные жалобы полиция не рассматривает.

Мигранты Если в сданной квартире проживают мигранты, и сосед располагает сведениями об отсутствии у них регистрации, необходимо, которая сейчас относится к . Вмешательство органов правопорядка грозит незаконно проживающим иностранным гражданам депортацией, а собственнику квартиры ответственностью по ст. 19.15 КоАП РФ. Заявление на наймодателя составляется по структуре, приведенной выше.

может обратиться наниматель жилья, если ему стало известно о неуплате налогов хозяином помещения.

  1. Если собственник обладает статусом ИП, он платит налог в зависимости от выбранной формы налогообложения (при УСН уплате подлежит 6 % с дохода).
  2. Если наймодателем выступает гражданин, он обязан уплачивать 13% – столько составляется ставка налога на доход физических лиц (ст. 228 НК РФ (п.1). Налоговая декларация о доходах подается им самостоятельно.

При обращении в налоговую необходимо составить заявление и направить ее по официальному адресу (можно посмотреть на сайте ФНС в регионе) или подать лично. К обращению необходимо приложить документы, доказывающие факт сдачи помещения (копию соглашения) и факт получения денег собственником (чеки, квитанции, расписка о получении).

Составляется жалоба в ФНС в соответствии с общими правилами обращения в официальные органы:

  1. наименование отдела ФНС,
  2. перечень документов, подтверждающих факт неуплаты налогов.
  3. обстоятельства правонарушения,
  4. данные нарушителя (наймодателя),
  5. ФИО руководителя отдела,
  6. ФИО заявителя и его контактные данные (электронная почта, телефон),

можно скачать здесь.

Подать заявление в налоговую можно также через электронный сервис приема обращений www.nalog.ru/rn77/service/obr_fts/other/fl/: Необходимо заполнить все поля, отмеченные звездочкой: выбрать инспекцию, ввести личные данные, изложить суть обращения, прикрепить файлы, служащие подтверждением. Уполномоченные лица ФНС обязаны рассмотреть заявление в течение 30 дней, согласно закону «О порядке рассмотрения обращений…» №59-ФЗ от 02.05.2006, и направить письменный ответ заявителю. При нарушении условий сделки наймодателем обжаловать его действия .

Подавать исковое заявление имеет смысл, когда собственник не возвращает сумму залога при выезде жильцов, или пытается взыскать деньги за нормальный износ предметов обихода, или иначе нарушает закон и условия соглашения.

Заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ), если же нанимателю неизвестно, где проживает собственник, он может подать по адресу, где находится съемная (ст.

29, п.9 ГПК РФ). Если иск включает требования с наймодателя, то при его подаче необходимо уплатить госпошлину в соответствии со ст.333.19 НК РФ, п.1.

Размер пошлины будет рассчитываться пропорционально стоимости иска, но составит не менее 400 руб. Если же иск подается неимущественного характера, размер госпошлины составит 300 руб.

Документ составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ и должно включать сведения:

  1. данные истца (ФИО, адрес, телефон),
  2. требования и сумма взыскания,
  3. наименование суда,
  4. сведения об ответчике (ФИО, адрес, телефон, если имеются),
  5. обстоятельства дела,
  6. список приложений.
  7. статьи закона или соглашения, которые наймодатель нарушил своими действиями,
  8. данные представителя, если он выступает на заседании,

Обязательно надо приложить копию договора найма и квитанции либо чеки о переводе денежных средств, подтверждающие факт уплаты средств собственнику, квитанцию об оплате госпошлины.

. Арендуют помещения в основном юридические лица.

Особенности арендных правоотношений зафиксированы в гл. 34 ГК РФ. Между арендодателем и арендатором заключается договор в соответствии со ст.

609 ГК РФ, который подлежит государственной регистрации (п.

2. статьи). Поскольку организации редко нарушают это требование закона, у арендодателя нет возможности скрывать доход от налоговой службы, поэтому налоги отчисляются в срок. Если арендодатель отказывается зарегистрировать договор аренды, необходимо сообщить об этом в регистрирующие органы и расторгнуть правоотношения, потому что такой документ не будет иметь надлежащей юридической силы.

  • Арендодатель несет ответственность за все недостатки помещения, если они не были обговорены заранее и зафиксированы в соглашении (ст. 612 ГК РФ). Поэтому арендующее лицо может требовать устранения таких обнаруженных недостатков, мешающих эксплуатации, либо снижения платы.
  • Также лицо, сдающее помещение, ответственно за капительный ремонт. Он должен производиться в сроки, которые прописаны в соглашении, либо в разумные сроки (ст. 616 ГК РФ).
  • Арендная плата не должна подниматься в одностороннем порядке.
  • Собственник не может препятствовать пользованию помещением.

Претензия В случае невыполнения собственником условий договора либо недовольства арендатора каким-либо условиями, можно составить претензию арендодателю.

Это первый этап урегулирования разногласий, в некоторых соглашениях он может быть прописан как обязательный способ досудебного решения конфликтов. Претензия составляется в свободной форме, в ней должны присутствовать сведения о заявителе, адресате (арендодателе) об объекте аренды, обстоятельства нарушения условий и резолютивную часть (требования). Пример составления такой претензии можно посмотреть Если же собственник помещения не исполняет требования, заявленные в претензии, далее необходимо . Дела, где одной из сторон является организация, рассматривают арбитражные суды по месту нахождения ответчика (ст. 35 АПК РФ). Иск составляется в соответствии со ст.

35 АПК РФ). Иск составляется в соответствии со ст. 125 АПК РФ:

  1. данные ответчика (ФИО или наименование, адрес);
  2. исковые требования (расторгнуть правоотношения, взыскать суммы) и основания для них (какие пункты договора или закона нарушены);
  3. список приложенных документов.
  4. сумма исковых требований;
  5. наименование суда;
  6. данные заявителя (название компании, адрес местонахождения, телефон);
  7. суть произошедших событий с указанием на доказательства;

К иску необходимо приложить договор аренды, квитанции об оплате, копию направленной претензии, а также другие документы, подтверждающие обстоятельства дела.

Обязательно представить квитанцию об уплате госпошлины (размер определяется пропорционально сумме требований в соответствии со ст.

333.21 НК РФ). можно скачать здесь. Для составления жалоб по правоотношениям аренды или найма необходимо обратиться к следующим законодательным документам:

  • Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.02.«Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
  • «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
  • «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ.
  • «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 № 138-ФЗ.
  • «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 № 95-ФЗ.
  • «Налоговый кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ.
  • Федеральный закон «» от 02.05.2006 N 59-ФЗ;

  • Рубрики

  • Последние записи